Alle verdienen ein bisschen weniger. Wobei weniger immer noch viel mehr ist, als sonst bei Geldanlagen eingestreift werden kann. Bisher hat Mathias Mühlhofer kein Problem Anleihen der Immobilienrendite AG zu verkaufen. “Früher habe ich acht Prozent auf die Anleihe gezahlt. Jetzt zahle ich sechs Prozent.” Mühlhofer legt Wert darauf, nicht als Spekulant zu gelten.
Obwohl sechs Prozent Rendite schon zum Nachdenken anregen. Wie geht denn das? Anlegervertreter begegnen solchen Renditeversprechen mit Skepsis. Eine Immobilienanleihe sei nun mal eine Unternehmensanleihe und daher mit einem Risiko verbunden, wenn das Projekt nicht aufgeht.
Potenzial
“Wir sehen Potenziale, die andere übersehen”, heißt es auf der Homepage der Immobilienrendite AG. Mühlhofer nennt ein Beispiel . In der Nähe des Flughafen Wien wurde ein altes Speditionsgelände gekauft, das drei Jahren leer stand. Das hat sich natürlich auf den Wert des Geländes ausgewirkt. Mühlhofer hat bald neue Mieter gefunden. Mietwagenfirmen benötigen größere Abstellflächen für mehrere hundert Autos entweder direkt beim Flughafen oder in des Nähe. Und das zu einem möglichst niedrigen Preis. Die Tarife der Immobilienrendite AG für das Abstellen der Leihwagen sind deutlich günstiger als die Alternativen direkt am Flughafen.
Eine weitere Nische sind kleine Büros. Nicht, dass es in Wien zu wenig Büroflächen gibt. Aber Neugründungen von Unternehmen können sich in der Startphase keine großen und teuren Büros leisten. Daher gibt es für kleine und preisgünstige Einheiten auch eine entsprechende Nachfrage.
Angebote
Mühlhofer hat Angebote speziell für diese Gruppe. Er ließ Gewerbeimmobilien entsprechend adaptieren. “Es gibt kaum Büros mit Preisen um 200 Euro im Monat”, erläutert er seine Geschäftsidee. Für einen Büro-Raum mit rund 12 um 150 Euro im Monat gebe es durchaus Interessenten.
Mit kleinen Büros lassen sich sogar höhere Renditen erwirtschaften als mit großen Einheiten. Weil bei kleineren Einheiten höhere Quadratmeterpreise erzielt werden können, ohne dass die Mieter finanziell überfordert sind.
Ähnlich ist es auch bei Wohnungen. Deshalb ist die Nachfrage nach kleineren, leistbaren Einheiten besonders groß. Mühlhofer wundert es nicht, dass Mietwohnungen vom Markt verschwinden. Wenn die Altmieter ausziehen, werden die Wohnungen oft saniert und danach als Eigentumswohnungen verkauft. Mühlhofer sieht den Grund für diese Vorgangsweise in den Einschränkungen des Mietrechts bei der Preisbildung.
Refinanzierung
Eine mindestens so große Motivation zum Abverkauf von Mietwohnungen sind die gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen und die rasche Refinanzierung der Investitionen. Wenn die Wohnung verkauft ist, hat der Investor sein investiertes Kapital zurückbekommen. Bei Mietwohnungen kann es hingegen Jahrzehnte dauern, bis sich die Investition rentiert.
Dass es durchaus möglich ist, mit Mietwohnungen gutes Geld zu verdienen, zeigt der Immobilienpreisspiegel des Verbandes der Immobilientreuhänder. Bei freier Mietgestaltung beträgt die durchschnittliche Nettomiete in Wien 9,4 Euro pro Quadratmeter. Wenn man zwei Euro Betriebskosten pro Quadratmeter und zehn Prozent Steuer dazurechnet, kommt man auf 12,54 Euro. Teurer sind Mietwohnungen in Österreich nur in Salzburg und Innsbruck.
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