Aus Anlegersicht leider wenig. Wir haben für Anleger bessere Ideen…
Mathias Mühlhofer (39) setzt mit seiner Immobilienrendite AG auf Slow Investments und geht damit innovative und kreative Wege. Ein Geschpräch über Nischen im Markt, unter bewertete Immobilien und persönliche Werte.
Wie lautet das Geschäftsmodell der Immobilienrendite AG?
Die Immobilienrendite AG kauft attraktive Immobilien in Österreich, saniert sie wenn notwendig, und verkauft oder vermietet sie weiter. Unsere Anlageobjekte sind breit gestreut – vom Luxusdomizil bis zur Lagerfläche, vom Büro samt angeschlossenem Kleinlager bis zur Mietwohnung. Bei der Auswahl zählt vor allem eines: die Ertragskraft.
Das sagen viele. Was machen Sie also anders?
Da antworte ich mit einer Gegenfrage: Was bringt ein schickes Luxus-Penthouse in nobler City-Lage? Oder ein stilvolles Zinshaus mitten im ersten Bezirk Wiens? Realistisch: Aus Anlagesicht heutzutage leider wenig. Denn aufgrund massiv gestiegener Preise sind bei diesen Objekten für Anleger kaum mehr nennenswerte Renditen zu erwirtschaften. Wir haben für Anleger bessere Ideen, denn die Immobilienrendite AG setzt ganz gezielt auf Nischen im Markt. In der Praxis heißt das: Während die Mitbewerber beispielsweise Storage-Flächen in einem Haus am Stadtrand anbieten, offerieren wir dezentrale Flächen nahe beim Kunden. Wie viele Leute wohnen in Wien im Altbau und ärgern sich, weil ihr Keller feucht ist und sie wertvollen Wohnraum als Lager für Kinderwagen, Ski und Wintermäntel verwenden müssen? Wir bieten ihnen – gleich in ihrem Grätzl – einen trockenen Ersatz-Keller um wenig Geld an. Anderes Beispiel: Während man Flughafen Wien-Schwechat teuer für Parkplatz bezahlen muss, bietet die Immobilienrendite AG denjenigen, die am meisten parken, den Mietwagenunternehmern, eine wesentliche günstigere Parkmöglichkeit an, nur ein paar Minuten vom Flughafen entfernt. Denn die Mietwagenunternehmer parken zu Spitzenzeiten über 1.000 Autos am Flughafen. Gemeinsam mit einer Wasch- und Aufbereitungsanlage, damit die Autos für die nächste Vermietung wieder glänzen wie neu. Wir bringen also Angebot und Nachfrage zusammen, statt einfach nur dasselbe wie die Mitbewerber anzubieten.
Wie sind Sie zur Immobilienentwicklung gekommen?
Neben meinem ersten Job habe ich in meiner Freizeit meine erste Firma gegründet und dabei Wohnungen gekauft, hergerichtet und vermietet. Hier erwarb ich mir mein erstes Know-How. Heute entwickelt mein Team von der Immobilienrendite AG für jedes Objekt eine individuelle Nutzungsstrategie.
Je nach Nutzungszweck wird die Immobilie nachhaltig aufgewertet und durch Vermietung oder Verpachtung in unser Portfolio aufgenommen oder gewinnbringend verkauft. Unser Ziel ist der Aufbau eines großen, breit gestreuten Immobilienbestands, der langfristig hohe Renditen für Anleger garantiert.
Wie definieren Sie persönlich Immobilien?
Eins gleich vorweg: Immobilien sind Unternehmen – vom Einfamilienhaus, dem EPU der Immobilien, über das Zinshaus (KMU) bis zur Riesen-Fabrik oder der Wohnblocksiedlung, den Konzern-Schlachtschiffen unter den Immobilien. Genau wie Unternehmen erbringen Immobilien Dienstleistungen. Immobilien können Wohnraum anbieten, der gebraucht wird. Immobilien können Büros anbieten, um Arbeitsplätze und Kreativität unterzubringen. Immobilien können Supermärkte, Kindergärten oder Parkgaragen anbieten. Jede Immobilie ist ein Unternehmen. Und die Nutzer sind die Kunden. Genau wie bei Unternehmen werden jene Immobilien reüssieren, die die beste Dienstleistung zum fairsten Preis anbieten. Eine Immobilie, die palastartige Innenstadtwohnungen anbietet, aber im Industriegebiet steht, hat ein Produkt, das so keiner will. Eine Immobilie, die im Erdgeschoß Platz für Verkaufsläden anbietet, aber in einer Nebenstraße im Wohngebiet steht, wo alle kleinen Läden eingegangen sind, hat ein Produkt, das keiner will.
Wie sicher sind Immobilien?
Eine Immobilie ist genau so sicher, wie die Dienstleistung, die sie anbietet. Solange eine bestimmte Art von Wohnung gesucht wird, sind jene Immobilien sicher, die diese Art von Wohnung anbieten. So lange schöne, glänzende Büros gesucht werden, ist die Immobilie sicher, die sie anbietet. Wenn aber die Büros nicht mehr glänzen, und die Mieter weiter gezogen sind in andere, glänzendere Büroimmobilien, ist die Immobilie nicht mehr sicher. Genau wie ein Unternehmen gehört eine Immobilie saniert, wenn sie nicht mehr gefragt ist. Meistens reicht es nicht, die Fassade hübsch anzumalen und den Lift zu erneuern. Genauso wie ein Unternehmen, das etwas anbietet, das keiner mehr will, muss sich auch eine Immobilie neu erfinden. Wenn Kleinwohnungen (Zimmer-Küche-Kabinett) mit WC am Gang nicht mehr gefragt sind, muss man eben mehrere Wohnungen zusammen legen und moderne Grundrisse schaffen, einen Lift, einen Fahrradraum mit E-Bike-Ladestation, etc. integrieren. Wenn Großraumbüros nicht mehr gefragt sind, aber Startups boomen, dann muss eine Immobilie eben Kleinbüros und Shared Space anbieten. Wenn Geschäftslokale in der Wohnstraße nicht mehr gefragt sind, muss man im Erdgeschoß etwas anbieten, das gefragt ist. Nur „herumstehen“ und sein altes Produkt weiter anbieten, ist eben nicht genug.
Was muss ich bei einer Investition in Immobilien beachten?
In Immobilien investiert richtig, wer sie als Unternehmen sieht. Dabei gilt es, sich vor dem Kauf genau anzusehen, ob die Dienstleistung, die diese konkrete Immobilie an dieser konkreten Stelle anbietet, gefragt und zukunftsträchtig ist. Aber gleichzeitig muss die Immobilie auch für einen Plan B taugen, wenn sich die Nachfrage eines Tages ändert. Nachhaltig ist eine Immobilie aber nur dann, wenn ihr Eigentümer immer wieder darüber nachdenkt, ob sein Unternehmen wirklich noch das anbietet, was sich die Kunden wünschen. Dann ist die Immobilie auch sicher.
Welche Märkte suchen Sie sich zum Investieren aus?
Wenn Zinshäuser im Moment so stark gestiegen sind, dass sie nicht mehr profitabel sind, dann hat es keinen Sinn, zu versuchen, sie noch ein bisschen effizienten und billiger zu sanieren. Dann muss man raus aus dem Markt. Es gibt ja noch sehr interessante andere Immobilien in Wien, die weit unterbewertet sind. Da gibt es viel spannendere Objekte.
Wann ist eine Immobilie für Sie spannend?
Für uns sind Immobilien nur dann für unser Portfolio interessant, wenn sie sich sinnvoll nutzen lassen und dadurch auch eine Wertsteigerung erfahren. Durch Sanierung und Ver- besserungsmaßnahmen muss für uns eine Wertsteigerung von mindestens 30 Prozent erzielbar sein. Wohnungen repräsentieren dabei zwar einen höheren Wert als Gewerbeflächen, allerdings ist ihre Ertragskraft schwächer. Aus diesem Grund ist die optimale Mischung unterschiedlicher Immobilien für die Stabilität und dauerhafte Wertentwicklung eines Portfolios aus- schlaggebend.
Was ist für Sie Erfolg?
Erfolg ist für mich, wenn man die Welt am Abend ein kleines Stückchen besser hinterlässt, als man sie in der Früh vorgefunden hat. Wenn man etwas bewegen konnte, wenn man eine „Win-Win“-Situation geschaffen hat, wo jeder mit mehr vom Verhandlungstisch aufsteht, als er dorthin mitgebracht hat. Das ist mir wesentlich lieber, als wenn nur ich gewinne und der andere verliert. Mir ist wichtig, dass ich nicht auf Kosten anderer agiere. Das geht vom Beruflichen, wo ich keinen Mieter ausbeute, sondern für eine faire Miete auch ein faires Objekt zur Verfügung stelle, bis ins Persönliche, wo es mir ein Anliegen ist, andere mindestens so gut zu behandeln, wie ich selbst behandelt werden möchte. Wenn man Anderen unaufgefordert Gutes tut, dann zahlt sich das langfristig auch für einen selbst aus.
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