Umnutzung. Im Wiener Umland stehen zahlreiche ältere Gewerbebauten leer. Saniert und adaptiert, erfüllen manche ganz neue Zwecke. Über das Konzept des Upcylings.
Einst reparierte und wartete die AUA ihre Luftfrachtcontainer in dem Gebäude, heute werden hier, in der Nähe des Flughafens Wien-Schwechat, wie selbstverständlich Pakete sortiert. Und das, obwohl die Zukunft der schmucklosen Immobilie eher in einem Abriss hätte enden sollen: Als der Lufthansa-Konzern dazu überging, die Container zentral zu servicieren, stand das Gebäude leer – wie so viele im Wiener Speckgürtel, deren eigentlicher Zweck abhanden gekommen war. Schließlich erwarb es die Immobilienrendite AG, adaptierte es und vermietet es heute an einen Paketdienstleister, der ankommende Pakete für die Post umverteilt und dann den Haushalten zustellt.
Aus unnütz mach sinnvoll
Das Konzept der Wiederverwertung samt Wertsteigerung nennt sich Upcycling und wurde zuerst im Mode- und Designsektor populär: Aussortierte Dinge werden in neuwertige, meist hochwertige und exklusive Produkte verwandelt – beispielsweise alte Klamotten, Obstkisten, Paletten, Weinflaschen oder Rohre, die dann ein neues Leben als Designerrobe, Tasche, Lampe oder Kasten führen.
Die Immobilienrendite AG hat sich auf das Upcycling von Gebäuden spezialisiert, wobei vor allem der praktische Zweck, das Nutzen brachliegenden Potenzials im Vordergrund steht. „Wir sind auf dem Markt mittlerweile dafür bekannt, dass wir alte und hässliche Immobilien kaufen, die keiner mehr will”, meint Vorstand Mathias Mühlhofer. „Und es sind immer wieder Objekte dabei, die die Fantasie anregen, was man damit machen könnte, welchen Zweck sie erfüllen könnten.” Zusätzlich „scouten” eigene Makler aktiv den Markt und entdecken immer wieder Gebäude, die offensichtlich ein Problem haben, heruntergekommen oder leer sind. Das Ziel: eine sinnvolle Neunutzung statt Leerstand oder Abriss und eines Neubaus an vielleicht ähnlicher Stelle – zur finanziellen und ökologischen Ressourcenschonung.
Nachhaltiges Konzept
„Wenn wir uns einem Objekt widmen, dann denken wir es komplett neu”, erklärt Mühlhofer. „Wir vergessen, wozu es früher gedient hat, denn das funktioniert ja nicht mehr. Wir überlegen, wozu es genutzt werden kann.” Dabei spielen die lokalen Gegebenheiten eine große Rolle: Ist ein U-Bahn Anschluss vorhanden? Eine Lkw-Zufahrt möglich? Wie sieht das Um feld aus? Wer wohnt oder arbeitet dort? Mühlhofer: „Natürlich wollen wir eine Nachfrage decken.”
So wurde etwa in Fischamend ein Objekt mit einer Gesamtfläche von 10.000 m2, einer 900 m2 großen Halle und einem 400 m2 großen Bürogebäude entdeckt und adaptiert. Obwohl verkehrsgünstig an der Hainburger Schnellstraße gelegen und auch über die A4-Abfahrt Flughafen erreichbar, stand es jahrelang leer. „Wir haben recherchiert: Was könnte hier funktionieren? Darf man das, was wir hier anbieten wollen, an der Stelle auch? Was sind die baulichen V oraussetzungen, was kostet es, diese herzustellen? Und will dieses neue Objekt, das wir hier schaffen wollen, überhaupt jemand haben?”
Aus der alten Anlage wurde schließlich eine Logistikbasis fürMietwagenunternehmen – mit Stellplätzen für über 500 Fahrzeuge, Wartungshallen, einer großen Waschstraße, einer Tankstelle und einigen Büros.
Ebenfalls leer standen zwei Gewerbeobjekte in Korneuburg nahe dem Autobahnknoten Stockerau: Das vordere Gebäude wurde von der Architektin, mit der das Unternehmen seit vielen Jahren zusammenarbeitet („Dadurch können wir viel schneller Architektur- und Bebauungsstudien erstellen als mancher Mitbewerber”) saniert und neu gedacht: als kombiniertes Shop-, Lager- und Büroobjekt. Nun sind hier die Futterscheune, ein Einzelhändler für Pferdenahrung und mehr als 20 EPU in kleinen, leistbaren Büros eingemietet.
Gefragte Bürolösungen
Die Umwandlung in kleine Büros scheint derzeit das beste Geschäft zu sein. „Unsere Kleinbüros in und um Wien sind sehr stark nachgefragt. Schon in den Jahren vor Corona hatte das Home-Office für KMU auch seine Nachteile und ein kleines, günstiges Büro in der Region oder entlang der Stadteinfahrt war schon immer eine interessante Alternative.” Die Nachfrage nach Kleinbüros sei jetzt aber fast noch höher als vor der Krise, denn für viele Leute sei das eine echte Alternative zum Großraumbüro in der Stadt, aber auch zum Home-Office – vor allem, wenn man sich dieses in Zeiten von Home-Schooling mit der ganzen Familie teilen muss.
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