Leerstände von Wohn- oder Gewerbeobjekten sind heute keine Seltenheit. Doch oft reicht eine gute Idee, um das unbeliebte und zugleich unbelebte Objekt erfolgreich einer neuen Nutzung zuzuführen. Auf dieses „Upcycling“ von Immobilien hat sich die Immobilienrendite AG spezialisiert. Aktuell beobachten die Experten des Unternehmens außerdem einen Trend zur Glokalisierung, also global zu arbeiten und lokal zu wohnen. Multilokalität boomt, auch rund um Wien: Immer mehr Menschen arbeiten in der City, wohnen aber im sogenannten Speckgürtel.
„Wir haben vor einigen Jahren ein Grundstück in Purkersdorf erworben. Beim Kauf war der Quadratmeterpreis für Neubau-Wohnungen und Reihenhäuser in der Nähe noch bei rund 3.000 Euro. Inzwischen ist er bei 4.200 Euro. Hier merkt man deutlich, dass die Entwicklung Wiens auf den Speckgürtel ausstrahlt. Das gleiche gilt für Orte wie Perchtoldsdorf, Gießhübl, Hinterbrühl, Gumpoldskirchen, Baden und Mödling. Auch hier kosten Grundstücke in guten Lagen bereits rund 800 Euro pro Quadratmeter. Vor zwei bis drei Jahren waren sie noch bei 400 bis 600 Euro“, weiß Markus Kitz-Augenhammer, Vorstand der Immobilienrendite AG und Makler-Profi.
Zweiter Frühling für „Problem-Immobilien“
Der Platzbedarf Wiens strahlt mittlerweile bis nach Korneuburg aus. Nicht nur Wohnraum wird knapp und teuer, auch der gewerbliche Bereich ist betroffen. So stand in Korneuburg lange ein großes Lager- und Büroobjekt leer, aus dem ein Pharma-Unternehmen ausgezogen ist. Die Profis der Immobilienrendite AG erkannten das Potential, kauften das Objekt, sanierten es, veränderten seine Flächenaufteilung und führten es einer neuen Nutzung zu. Nun sind hier ein Einzelhändler für Pferdefutter sowie 20 Büros eingemietet – für Selbständige aus eben diesem erwähnten Speckgürtel, die nicht jeden Tag nach Wien pendeln wollen.
Ein weiteres Upcycling-Beispiel aus dem Gewerbe-Bereich erzählt von einer vermeintlichen Problem-Immobilie in Enns. Dort stand ein altes Fachmarktzentrum leer, weil gegenüber ein neues gebaut worden war. Viele Geschäfte zogen in die neue, schöne, glänzende Immobilie um. Also kaufte die Immobilienrendite AG das alte Gebäude, sanierte es und etablierte es mit einem zeitgemäßen Mix aus Shopping, Freizeitangeboten und Gastronomie als Ennscenter am Römerfeld. Mühlhofer dazu: „Als wir es gekauft haben, war es zu einem Viertel belegt, mittlerweile sind es ungefähr 80 Prozent.“
Stadtflucht in Smart Countries
Smart Cities verschmelzen immer mehr mit Smart Countries. Denn dank der digitalen Revolution boomen die Speckgürtel rund um die Landeshauptstädte sowie kleine und mittelgroße Städte. So legen beispielsweise Kufstein und Leibnitz als lokale Zentren kräftig zu. Der Grund: Durch schnelles und flächendeckendes Internet können immer mehr Menschen von überall arbeiten – Landflucht war gestern. Deutsche und österreichische Trend-Forscher orten schon eine Stadtflucht – aus diversen Gründen. Auch Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG, kennt diese Entwicklung: „Der Wohnraum in Wien ist knapp, es wird zu wenig gebaut und was auf den Markt kommt ist teuer. Zu wenig Angebot bei zu großer Nachfrage bedeutet hohe Preise. Viele Familien wollen außerdem ihren Traum vom Haus im Grünen mit Garten realisieren und landen im Speckgürtel, weil sie hier fürs selbe Geld deutlich mehr Wohnraum bekommen – und dazu auch noch Freiraum.“
Boom in St. Pölten & Salzburg
Neben vielen ländlichen Regionen erleben auch die Landeshauptstädte und das jeweilige Umland einen Aufschwung, zum Beispiel St. Pölten. Mathias Mühlhofer verfolgt diese Entwicklung schon lange: „Ich investiere schon seit 2005 in den Standort St. Pölten und weiß daher, dass sich der Markt in den letzten 15 Jahren sehr gut entwickelt hat: Die Preise für Wohnungen wie für Eigentum steigen. Waren 2005 noch Wohnungen für 35.000 Euro zu haben, kosten dieselben Wohnungen heute über 120.000 Euro. Die Gründe dafür sind die bessere Anbindung an Wien durch den Ausbau der Bahn, aber auch eine aktive Stadt- und Standortpolitik, denn St. Pölten hat 43.000 eigene Arbeitsplätze, Konzerte und Veranstaltungen.“
Auch ein Mitarbeiter-Projekt der Immobilienrendite AG in der niederösterreichischen Landeshauptstadt war ein voller Erfolg: Hier kauften, sanierten und verkauften Mitarbeiter des Immobilien-Spezialisten gemeinsam mit ihrem Arbeitgeber eine in die Jahre gekommene Wohnung: in nur 6 Monaten und mit 40 Prozent Gewinn.
Als urbanes Zentrum erlebt auch Salzburg einen Aufschwung. Und es herrscht – wie in Wien – ein großer Wohnraum-Mangel. Die Preise für Miete wie für Eigentum steigen und steigen. Daher startete die Immobilienrendite AG hier ein Wohnprojekt, das direkt von einem Bauträger übernommen wurde: mit 64 Wohnungen und 71 Parkplätzen in ausgezeichneter Wohnlage in Maxglan inklusive Balkonen und Gärten. Zurzeit sind die meisten der begehrten Wohnungen noch vermietet. Nach Auszug der Mieter werden sie saniert und verkauft: Die ersten 13 Wohnungen sind auf diese Weise bereits abgewickelt worden – mit beachtlichen Rendite von 33 Prozent. Die Nachfrage ist weiterhin sehr groß.
Neue Nutzung für Erdgeschoss-Leerstände
Teurer Wohnraum in lokalen Zentren und Städten lässt die Pro-Kopf-Wohnflächen schrumpfen: Wohnungen werden kleiner und all jene Dinge ausgelagert, die unnötig Platz verschwenden und nicht ständig gebraucht werden. Daher liegen Lagerräume zur Miete im Trend – ebenfalls eine Entwicklung, die die Experten der Immobilienrendite AG schon vor Jahren erkannt haben. Michael Rajtora, Vorstand der Immobilienrendite AG: „In Wien haben wir mit unserer Marke LOCALSTORAGE mittlerweile 13 Standorte mit über 900 Lagerabteilen. Sie werden nicht nur für Privathaushalte immer wichtiger, zum Beispiel für die Lagerung der Ski-Ausrüstung, sondern auch als dezentrale Logistik-Zentren für Unternehmen. So betreibt A1 in unserem LOCALSTORAGE in der Wiener Neustiftgasse eine A1 Paket Station zur Lieferung, Hinterlegung und Abholung von Paketen. Weitere Standorte sind bereits in Planung.“
Das Besondere an dem Konzept: Es wird nicht neu gebaut und damit wertvoller, knapper und teurer Platz im Stadtgebiet für Lagerräume „verschwendet“. Vielmehr sucht sich die Immobilienrendite AG dafür leerstehende alte Geschäftslokale auf Straßenniveau, in Nebenstraßen und Wohngebieten, die aus den verschiedensten Gründen heute als herkömmliche Gewerbe- oder gar Wohnimmobilie unattraktiv sind, und baut sie innerhalb weniger Wochen zu Lagerräumen um. Hier spielen sie durch ihre Lage, mitten in den Wohngebieten der Menschen, ihre Vorteile aus. Der Kunde mit seiner beispielhaften Ski-Ausrüstung muss nicht ins große Lager eines Anbieters in Stadtrandlage, sondern geht idealerweise zu Fuß nur um die Ecke, um sein Sportgerät bis zur nächsten Saison einzulagern. So wird aus dem leerstehenden Objekt, das nur Kosten verursacht, im Nu eine rentable Immobilie. Das sieht man es wieder: Gute Ideen sind Gold wert. (RNF)
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