Die Immobilienrendite AG setzt auf Nischenprodukte. Der in Wien ansässige Renovierungsspezialist findet dabei Nutzungslösungen für Standorte, die andere schon längst aufgegeben haben. Wie das funktioniert hat bonamea in einem Gespräch mit Vorstandsmitglied Mathias Mühlhofer erfahren.
Slow Investments lautet ein Credo der Immobilienrendite AG, mit dem das Unternehmen völlig neue und vor allem kreative Wege geht. Es sind die Marktnischen, die es den Vorständen Mathias Mühlhofer und Markus Kitz-Augenhammer angetan haben. Nischen, in denen sie mit viel Geschick und langjähriger Erfahrung gute Geschäfte machen. Auch in diesen oft weniger prestigeträchtigen Bereichen hat der Blick auf die mögliche Rendite Vorrang. In den letzten Jahren haben sich Gewinnpotenziale verändert bzw. verlagert, weiß Mühlhofer: „Speziell Wohnimmobilien sind ganz stark gestiegen – besonders in Wien. Aber der Immobilienmarkt besteht ja nicht nur aus Wohnimmobilien in Wien, das vergessen viele Investoren. Alle Wohnobjekte in Wien machen gerade einmal zwischen 1 und 1,5 Prozent des gesamten österreichischen Immobilienmarktes aus. Wir haben uns auf Dinge fokussiert, die preislich überhaupt nicht gestiegen sind, wie z. B. Supermärkte oder Bürogebäude. Dort hat es kaum eine Preissteigerung gegeben und dort sind nach wie vor Renditen von bis zu 8 % auch für Einsteiger noch möglich. Und wir suchen Objekte auch außerhalb Wiens z. B. im Westen, etwa in St. Pölten, eine wunderbare Stadt, die auch viel näher an Wien gerückt ist, seit es den Hochgeschwindigkeitszug gibt. Oder im Süden, etwa in Wr. Neustadt. In solchen Städten sind die Preise bei Weitem nicht so stark gestiegen wie in Wien.“
Was das Portfolio betrifft, ist das Unternehmen mit 60-jähriger Geschichte breit aufgestellt. Wohn- und Büroimmobilien, Geschäfts- und Lagerflächen werden entwickelt und dann entweder selbst vermietet oder wieder verkauft. Immobilien sind für das Unternehmen nur dann interessant, wenn sie sich auch sinnvoll nutzen lassen und eine Wertsteigerung möglich ist. „Natürlich muss das Verhältnis von Investition zum Ertrag stimmen. Denn nicht jedes Objekt ist dafür geeignet“, so Mühlhofer. Durch Sanierung und Verbesserungsmaßnahmen muss für die Immobilienrendite AG eine Wertsteigerung von mindestens 30 % erzielbar sein. Wobei Wohnungen zwar einen höheren Wert als Gewerbeflächen haben, allerdings ist ihre Ertragskraft schwächer. Deshalb setzt das Unternehmen auf eine Mischung unterschiedlicher Immobilien, die Stabilität und eine dauerhafte Wertentwicklung des Portfolios gewährleisten. Mühlhofer: „Bei uns seht immer langfristiges Denken im Vordergrund. Wir glauben fest daran, dass es sich auszahlt, immer ein bisschen mehr zu investieren, mehr Qualität einzubauen, nachhaltiger und lösungsorientierter zu denken und zu wirtschaften. Denn nur zufriedene Kunden, Anleger und Partner garantieren uns einen dauerhaften Geschäftserfolg.“ Nach einer eingehenden Prüfung wird eine individuelle Nutzungsstrategie für das jeweilige Objekt entwickelt. Je nach Nutzungszweck wird die Immobilie dann nachhaltig aufgewertet.
Als Sanierungs- und Renovierungsspezialisten liegt Mathias Mühlhofer auch die Verdichtung des städtischen Wohnraums am Herzen. „Ich persönlich bin kein großer Freund von Wachstum auf der grünen Wiese, weil das wieder mehr Verkehr produziert. Die Art wie Wien wachsen kann, ist natürlich, indem der Wohnraum effizienter genutzt wird und indem die Stadt nach oben wächst. Wir versuchen aufzuwerten, wir versuchen, sinnvolle Grundrisse zu schaffen. Das betrifft aber nicht nur den Altbau, denn unsanierte Jahrhundertwendebauten werden immer weniger. Es gibt inzwischen immer mehr 60er-, 70er-Jahre-Bauten, die nicht mehr der Zeit entsprechen“, sagt Mühlhofer. Das übergeordnete Ziel der Immobilienrendite AG ist der Aufbau eines großen, breit gestreuten Immobilienbestands, der langfristig hohe Renditen für Anleger garantiert.
Die Immobilienrendite AG hat sich auch auf schwer vermietbare Flächen spezialisiert. Dazu gehören innerstädtische, straßenseitige Erdgeschosszonen. „Das ist ja nicht nur ein Einkommensentfall für den Eigentümer des Gebäudes, es ist ja auch schade, weil es einfach verfällt und es nicht schön ausschaut. Wenn wir da ein Storage oder andere temporäre oder permanente Nutzungen rein geben, dann ist das ja eine Aufwertung der gesamten Immobilie“, erklärt Mühldorfer und spricht damit das Modell der Localstorages an, das bereits mehrfach erfolgreich umgesetzt wurde. „Auf der einen Seite haben wir viele leer stehende Erdgeschosszonen in Nebenstraßen, auf der anderen Seite wohnen viele Menschen in schönen Gründerzeit-Bauten, die aber feuchte Keller haben. Ich sag immer, da schimmeln sogar die Autoreifen. D. h. es gibt keine Lagerflächen. Und wir haben versucht, das zu kompensieren und sogenannte Localstorages gemacht. Also keine Self Storages am Stadtrand – die haben auch ihre Berechtigung, sondern wirklich ein, zwei bis zu hundert Abteile im trockenen Erdgeschoss eines Gebäudes. Und die werden von Menschen aus der unmittelbaren Umgebung genutzt. Unserer Erfahrung nach von Menschen, die maximal 500 Meter entfernt wohnen und da kann man wirklich noch davon sprechen, dass das ein Ersatzkeller für Autoreifen, Ski, Kinderwagen etc. ist und nicht etwas für Leute, die 1 Jahr nach Amerika gehen und ihre Sachen einlagern müssen,“ beschreibt Mühlhofer seinen Lösungsansatz. Was auch für diese Nutzung spricht, sind die hohen Wohnungspreise. Denn wer um 5000 Euro pro m² wohnt, der würde für einen 2 m² großen Abstellraum innerhalb der Wohnung 10.000 Euro bezahlen – diese Rechnung lässt den Lagerraum in der Nähe gleich in einem sehr verlockenden Licht erscheinen.
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